Über Sinn und Unsinn des Grundstückshandels

Jede Gesellschaft hat ihre Tabuthemen. In der kapitalistisch geprägten scheint der Handel und Erwerb von Grundeigentum ein solches zu sein. Da die FoGEP jedoch gern an Tabuthemen rührt, sollen hier nun einige grundlegende Gedanken zum Sinn und Unsinn des Grundstückhandels vorgelegt werden. Sie werden ohne jeden Zweifel einen Pawlowschen Beißreflex bei Grundeigentümern und Immobilienmaklern organisieren. Wenn dann aber das Gebiss kräftig zusammengeklappt ist, macht es vielleicht gerade für diese dennoch Sinn, sich mit der Thematik etwas eingehender zu beschäftigen. Beginnen wir deshalb mit einem

Blick auf den menschlichen Besitzanspruch

Der Handel mit Grundstücken, der menschliche Anspruch, ein bestimmtes Stück Grund und Boden als unverbrüchliches Eigentum zu besitzen, ist scheinbar so alt wie die Menschheit selbst. Ursprünglich vermutlich vorrangig dazu gedacht, die unmittelbare Existenzgrundlagen des Individuums und seiner Sippe zu garantieren und gegen den Zugriff anderer zu sichern, wurde daraus nicht erst im Kapitalismus eine Selbstverständlichkeit und der Besitz von Grund und Boden zu einer der sichersten Anlageformen erklärt.
Was aber hat es mit dem Besitz von Grund und Boden tatsächlich auf sich? Welches Recht erwerben Einzelpersonen, Menschengruppen und Gesellschaften, wenn sie Grund und Boden erwerben oder den Anspruch auf Grund und Boden erheben?

Eine erdgeschichtliche Anmaßung

Erdgeschichtlich betrachtet ist der Erwerb von Grund und Boden eine Anmaßung. Die Erdkruste, auf der sich dieser Erwerb abspielt, befindet sich in ständiger Bewegung. Langfristig betrachtet wird jeder Landerwerb irgendwann wieder zu Magma werden – und andernorts wird neue Erdkruste entstehen, die – vorausgesetzt die Spezies homo sapiens bevölkert dann noch diesen Planeten – Gegenstand von Eigentumserwerb werden kann. In erdgeschichtlichen Dimensionen gedacht, ist Grunderwerb folglich eine Farce. Doch da der Mensch so weit nicht zu denken vermag – und dieses innerhalb seines begrenzten Zeithorizonts auch nicht notwendig ist, soll der Blick zunächst auf eine für das Individuum überschaubare, mittelfristige Perspektive gelenkt werden. Um Wert und Unwert von Immobilienerwerb zu beurteilen, mag zunächst ein Blick in die Geschichte helfen – was wiederum den Zeithorizont von quasi unendlich auf deutlich weniger als zwei- bis dreitausend Sonnenumrundungen reduziert. Doch auch hier ist der Erwerb von Grund und Boden mit Blick auf jene Kräfte, die sich dem menschlichen Zugriff entziehen, eher spekulativ. So können Erdbeben, Sturmfluten, Stürme oder andere Naturereignisse den Besitzanspruch schnell beenden – Entschädigung und Ersatzansprüche gegen die Natur sind nicht einklagbar und könnten, selbst wenn dieses der Fall wäre, kaum umgesetzt werden.

Kein Erwerb für die Ewigkeit

Was also erwirbt Mensch tatsächlich, wenn er ein Grundstück kauft? Oder andersherum gefragt: Was erwirbt Mensch nicht, wenn er dieses tut?
Ganz sicherlich erwirbt er keinen Anspruch für die Ewigkeit. Selbst, wenn wir alle anderen Unbilden des Zeitgeschehens ausklammerten – in ein paar Millionen Jahren ist, wie oben dargelegt, jeglicher Besitzanspruch erdgeschichtlich hinfällig.
Gleichwohl gibt sich Mensch, wenn er ein Grundstück erwirbt, der Illusion hin, damit diesen Flecken Land für sich und seine Nachkommen für alle Ewigkeit gesichert zu haben. Dass derartige Ewigkeiten in der Realität recht kurz sein können, erfahren wir gleichwohl regelmäßig, ohne dass daraus bislang logische Schlüsse gezogen worden wären.
So wurden beispielsweise in Folge der letzten großen Kriege in Europa die Eigentumsansprüche des Deutschen Reiches ebenso wie der K. u. K. Monarchie auf ihr Staatsgebiet ebenso zur Dispositionsmasse, wie in den Nachfolgestaaten dieser Reiche individuelle Besitzansprüche gern mit unterschiedlichsten Begründungen ausgehebelt wurden. Staatsrechtlich erfolgte ein Diebstahl ungeahnten Ausmaßes – wobei korrekterweise hinzugefügt werden sollte, dass, internationalen Gepflogenheiten folgend, diese Reiche zuvor ebenfalls nicht vor Diebstahl haltgemacht hatten, um sich zunehmend mehr Land einzuverleiben. Tatsächlich – wie jüngst auch an der Annektion georgischen oder ukrainischen Staatsgebietes durch Russland zu sehen – sind selbst scheinbar sichere, weil durch Völkerrechtsobjekte gesicherte Immobilienansprüche – im Zweifel nur so viel wert, wie ein Staat militärisch in der Lage ist, sein Staatsgebiet gegen den Zugriff anderer zu verteidigen.
Auf der individuellen Ebene spielen Eigentumsansprüche auf Grund und Boden bei derartigen Konflikten zwischen Staaten kaum eine Rolle. Erinnert sei in diesem Zusammenhang an Zwangsenteignungen wie die sogenannten Benesch-Dekrete, mit denen Volksgruppen kollektiv in politische Verantwortung genommen und ihnen daraus abgeleitet ihr individueller Anspruch auf Immobilieneigentum abgesprochen wurde.
Innerhalb der Nachfolgegebilde des Deutschen Reichs – sowohl in den nicht souveränen Besatzungszonen wie auch in den teilsouveränen und/oder souveränen Teilstaaten – erfolgten Enteignungen nicht nur unter dem Aspekt der Sühne, sondern insbesondere im sowjetisch gesteuerten Teil vorrangig auch durch die Idee des Sozialeigentums. Im Zusammenhang mit der Vereinigung der beiden deutschen Reststaaten wurden diese Enteignungen insbesondere dann nicht als Unrecht anerkannt, wenn sie unter der Militärverwaltung der Besatzungsmächte erfolgten. Zahlreiche Eigentümer wurden auf diesem Wege unabhängig von möglicher persönlicher Schuld faktisch zweimal enteignet, während gleichzeitig in Folge der besonderen Verantwortung der Deutschen bei der Vernichtung insbesondere der europäischen Juden deren Ansprüche auf Grund und Boden selbst dann anerkannt wurde, wenn die ursprünglichen Eigentümer und ihre Erben durch staatliches Handeln (oder auch auf natürlichem Wege) nicht in der Lage waren, ihn persönlich einzufordern. Wir sehen folglich, dass das Eigentum an Immobilien maßgeblich nur dann gesichert ist, wenn das staatliche Gebilde, innerhalb dessen Verfügungsgewalt sich die Immobilie befindet, nicht nur den individuellen Eigentumsanspruch garantiert, sondern ihn gegen auf kriegerischem Wege durchgesetzte Fremdansprüche zu verteidigen in der Lage ist.
Doch selbst innerhalb rechtsstaatlich organisierter und verteidigungsfähiger Staatswesen kann der Anspruch auf Immobilieneigentum auf tönernen Füßen stehen. So kennt beispielsweise das bundesdeutsche Recht die Möglichkeit, unter dem Aspekt eines durch den Staat zu definierenden Gemeinschaftsnutzens Immobilienenteignungen vorzunehmen – immerhin allerdings nicht entschädigungslos.
Jenseits jeglicher moralischen Bewertung macht dieses Beispiel deutlich, dass der scheinbar in die Ewigkeit wirkende Anspruch auf Grund und Boden recht schnell zur Fiktion werden kann, wenn die politisch-geschichtliche Situation entsprechend ist. Deutschland stellt dabei weder mit der Enteignung der Juden noch mit der Enteignung nach Kriegsende einen Einzelfall dar. Historisch betrachtet ist die Enteignung ebenso der Normalfall wie die Vorstellung, mit dem entsprechenden Erwerb eine langfristige Vermögenssicherheit zu betreiben.
Wenn die Kolonialreiche Spanien und Portugal mit dem Segen des Papstes die Welt aufteilten, dann verhielten sie sich ebenso als Landdiebe wie der russische Zar Ivan der Schreckliche, als er der Kaufmannsfamilie Stroganoff Sibirien schenkte – ein Land, über das er seinerzeit weder verfügen konnte, noch dass er überhaupt eine Idee davon hatte, um was es sich dabei handelte. Heute gehört weder Spanien noch Portugal jeweils die Hälfte der Welt, noch kann eine Kaufmannsfamilie Stroganoff sich als Eigentümer Sibiriens feiern. Die katholisch zwangsmissionierte Welt wurde in aller Regel von den Nachkommen der Eroberer unter sich aufgeteilt – so wie Eroberer in aller Welt und unter religiösem wie ideologischem Banner überall auf diesem Erdball entsprechend verfuhren. Der Stroganoffsche Besitz wurde – hier nur der Vollständigkeit halber erwähnt – vom russischen Staat in sein Eigentum überführt, als dieser gewahr wurde, was da eigentlich verschenkt worden war. Auf die möglichen Eigentumsansprüche der jeweiligen Bewohner wurde bei all diesen Eigentumserwerben ebenso wenig Rücksicht genommen wie bei der arabisch-islamischen Okkupation des asiatischen und europäischen Orients und Nordafrikas, der anglikanischen Einverleibung des Nordens Amerikas oder des australischen Kontinents und nicht zuletzt bei der chinesischen Okkupation Tibets und anderer Nachbarländer. Auch die Besetzung des arabisch geprägten Palästinas durch europäische Juden auf Grundlage eines mythischen Besitzanspruches fällt in diese Kathegorie, wobei hier wie auch in den anderen Fällen gilt, dass die Vorgänger selbst dann, wenn sie Erstbesiedler gewesen sein sollten, sich selbst irgendwann durch Landnahme in den Besitz des jeweiligen Grund und Bodens gebracht hatten.
Nicht nur Juden, Christen und Muslime berufen sich bei ihren Landnahmen gern auf ihren Gott – wobei das „macht Euch die Erde untertan“ im Tanach durchaus auch als „macht Euch die Erde nutzbar“ interpretiert werden könnte. Andere Völker verfügen über vergleichbare mystische Gründungsmythen, die den jeweiligen Vorranganspruch des eigenen Volkes gegenüber möglichen Konkurrenten begründen hilft. Die grundlegende Frage, ob und welches Recht der Mensch eigentlich hat, nicht nur menschliche Konkurrenten aus dem eigenen Besitzanspruch auszuklammern (was dann in aller Regel zu kriegerischen Auseinandersetzungen führte und führt), sondern auch seinen Mitgeschöpfen grundsätzlich jegliches Recht auf einen ihre Lebensgrundlage sichernden Anspruch auf Grund und Boden abzusprechen und zum eigenen Nutzen über die Ausbeutung dieser Territorien eine Tier- und Pflanzenart nach der anderen auszurotten oder in die Vernichtung zu treiben, soll an dieser Stelle ausgeklammert bleiben.
Konzentrieren wir unseren Blick auf die Spezies homo sapiens und ihren jeweiligen Anspruch auf Grund und Boden im Sinne einer gattungsinhärenten Vorgehensweise. Wobei nicht unterschlagen werden soll, dass der Anspruch auf territoriale Eigentumsansprüche kein singulär-menschliches Verhalten ist. Selbst scheinbar wenig individualistisch entwickelte Arten wie die Buntbarsche des afrikanischen Malawi-Sees entwickeln einen ausgeprägten Anspruch auf immobiles Eigentum, für den sie rücksichtslos jeden Konkurrenten zu vernichten bereit sind. Allerdings kennen sie – und das unterscheidet sie dann doch deutlich vom Menschen – die Vorstellung, ihren einmal erkämpften Grund und Boden an ihre Nachkommen zu vererben, nicht. Was allerdings auch damit zu erklären sein kann, dass sie ihre Nachkommen nicht als solche zuordnen können.
Bei realistischer Betrachtung der menschlichen Geschichte kommen wir gleichwohl um die Feststellung nicht umhin, dass der Besitz von beziehungsweise der durchgesetzte Besitzanspruch auf Grund und Boden in seiner grundlegenden Phase, seinem Fundament, ausschließlich darauf beruht, diesen Besitz oder den Anspruch darauf über den Einsatz von Gewalt durchsetzen und sichern zu können. Erst, wenn der kollektive Anspruch einer Gruppe, gleich ob wir sie Familie, Stamm, Volk oder Nation nennen, auf eine Region durchgesetzt und gesichert erscheint, erfolgt über die Individualisierung des Eigentumsanspruchs eine scheinbar auf allgemeingültigen Rechtsgrundlagen beruhende Aufteilung des kollektiv beanspruchten Gebiets.
Wir haben es somit ganz offensichtlich mit zwei Ebenen des menschlichen Eigentumsanspruchs zu tun.

Die erste Ebene

Auf der fundamentalen Ebene definiert ein Kollektiv, das wir in unserer modernen Gesellschaft als Staat bezeichnen, den Besitzanspruch auf einen bestimmten Landstrich. Hierbei handelt es sich in der Startphase um das originäre Siedungsgebiet – also den Grund und Boden, auf dem sich die Siedlungen des Kollektivs befinden – sowie die Regionen, die zur unmittelbaren Existenzsicherung des Kollektivs als unverzichtbar definiert werden. Hierbei handelte es sich in frühen zivilisatorischen Entwicklungen überwiegend um Trinkwasserzugang, Ackerbauflächen und/oder Weideflächen und/oder Jagdreviere. Insbesondere Letzteres dürfte bereits den Umgang der Neandertaler mit dem eindringenden homo sapiens geprägt haben, sodass die Vorstellung, die Besiedlung der Welt durch die heute einzig verbliebene Menschenrasse sei ein friedlicher Vorgang gewesen und die Neandertaler gleichsam friedlich-evolutionär aus der Geschichte ausgestiegen, durchaus in das Reich der Legende verwiesen werden darf selbst dann, wenn es keine unmittelbare Gewaltanwendung gegeben haben sollte.
Mit dem Fortschreiten der zivilisatorischen Evolution erweiterte sich der Eigentumsanspruch des homo sapiens auf zunehmend größere Einheiten sowohl regional als auch ideell. Neben der existenziellen Grundversorgung mit Wasser und Nahrungsmitteln trat das Bedürfnis nach Ressourcensicherung zum Erwerb zivilisatorischer Errungenschaften in den Vordergrund. Die Erweiterung des Nahrungsmittelkatalogs, Baustoffe wie Holz und Stein, später dann Erze und Energielieferanten, zu denen auch die menschliche Arbeitskraft in Form von Sklaven gezählt werden kann, manifestierten das Bedürfnis nach Eigentumsgarantie und Eigentumssicherung zunehmend weniger nur kollektiv, sondern zum Zwecke der Erreichung eines höheren individuellen Lebensstandards zu Lasten der Mitmenschen individuell. Da die Ressourcensicherung als wesentliche Triebkraft menschlichen Verhaltens zur grundlegenden Handlungsmotivation einer ständig wachsenden Bevölkerung wurde, waren die bis heute unverändert anhaltenden, gewaltsamen Auseinandersetzungen zwischen menschlichen Kollektiven fast durchgängig Konflikte um diese Ressourcen – wobei der klassische Glaubenskrieg partiell eher als Vehikel zu verstehen ist, mittels dessen ein Ressourcenanspruch über Heranziehung einer irrationalen „Idee“ angestrebt oder der von Sicherungsaspekten hinsichtlich der Ansprüche individueller Wohlstandssicherung mittels Ablenkung geprägt wird.
Zwar ist die Frage, ob und welcher Anspruch von Menschen oder menschlichen Kollektiven auf Ressourcen überhaupt „rechtens“ sein kann und nicht ausschließlich auf dem biologisch-darwinistischen Prinzip des Rechts des Stärkeren beruht, überaus spannend und bedenkenswert – gleichwohl soll sie in den hier vorliegenden Überlegungen ausgeklammert bleiben. Richten wir unseren Fokus vielmehr auf die zweite Ebene des Eigentumsanspruchs auf Grund und Boden.

Die zweite Ebene

Die zweite Ebene des Eigentumsanspruchs auf Grund und Boden bewegt sich innerhalb menschlicher Kollektive und dient dort vorrangig dazu, die individuelle Besserstellung durch Sicherung individuellen Wohlstands zu garantieren. Ob Großgrundbesitzer oder Häuslebauer – ihnen allen geht es bei dem Erwerb und dem Behalt von Grundeigentum ausschließlich darum, ihren zivilisatorischen Standard zumindest zu halten, wenn nicht zu verbessern. Der Eigentumsanspruch wird damit faktisch zu einem Vehikel, das den Nutzungsanspruch innerhalb des Kollektivs dauerhaft absichern soll. Nicht der Grund und Boden an sich ist Kern des Anspruchs, sondern das uneingeschränkte Recht, diesen Grund und Boden nach eigener Entscheidung zum individuellen Wohlstandserwerb und zur entsprechenden Wohlstandssicherung dauerhaft nutzen zu können.
Nicht erst in den Feudalsystemen des Mittelalters wurde der Eigentumsanspruch auf Grund und Boden durch einen Aspekt des Belohnungssystems ergänzt. Besonders herrschaftsgefällige Mitbürger konnten mittels Schenkung von Grund und Boden belohnt werden – mit dem nützlichen Nebeneffekt, diesen Personen damit gleichzeitig ein Beschäftigungsfeld aufzuerlegen, das sie im Zweifel davon abhielt, selbst Herrschaftsansprüche zu entwickeln. Gleichzeitig entzog sich der Schenkende dadurch in der Regel der weiteren Alimentierungsnotwendigkeit des Beschenkten – die Schenkung sicherte dem Beschenkten das Nutzungsrecht und verschaffte ihm damit eine Grundlage zur individuellen Existenzsicherung.
In beiden Fällen – dem Erwerb durch Kauf oder dem Erwerb durch Schenkung – ist es eine spezifische Eigenart des hier dargelegten Nutzungsanspruchs, über die Lebenszeit des Erwerbers hinaus Wirkung zu entfalten. Das Eigentum an Grund und Boden wurde zu einem vererbbaren Anspruch, der nicht nur die Existenzsicherung des Erwerbers selbst, sondern auch seiner Nachkommen gewährleistete – wobei zumindest bei der Schenkung die Frage erlaubt sein darf, ob die belohnte Handlung einen Anspruch jener ableiten kann, die mit dieser Handlung überhaupt nichts mehr zu tun haben. Faktisch stehen wir hier vor einer langfristig wirksamen  Individualentscheidung, die nicht nur zu Gunsten der erbberechtigten Personen wirkt, sondern auch zu Lasten der davon Ausgeschlossenen Wirkung entfalten kann – was wiederum die Frage nach der Berechtigung derartiger Langzeitwirkung zulässt, da der Verschenkende damit die Entscheidungshoheit künftiger Generationen bindet, ohne deren Zustimmung dazu einholen zu können.
Die Überführung von Grund und Boden in individuelles Eigentum diente und dient gleichwohl lediglich und ausschließlich innerhalb des Kollektivs über den jeweils herrschenden Konsens zur Anerkennung eben dieses Nutzungsanspruchs – womit nachvollziehbar wird, warum Enteignung auch innerhalb eines Kollektivs in dem Moment möglich wird, zu dem der Eigentümer entweder in Ungnade fällt (beziehungsweise in rechtsstaatlich organisierten Gesellschaften einer maßgeblichen kriminellen Handlung überführt wird, die die Enteignung zum Zwecke der Befriedigung von Regressansprüchen angemessen erscheinen lässt) oder ein sich wandelnder Kollektivkonsens mehrheitlich eine andere Rechtsgrundlage schafft – also ein bislang bestehender Kollektivkonsens durch einen anderen abgelöst wird.
Die revolutionäre Enteignung beispielsweise in der jungen Sowjetunion oder im Zuge der französischen Revolution wird damit zum Unrecht ausschließlich aus der Sicht derjenigen, die einem früheren gesellschaftlichen Konsens anhängen, der jedoch durch die real (im Ergebnis immer nur zeitweilig) Mächtigen auf Basis eines anderen, möglicherweise auch gewaltsam durchgesetzten Kollektivkonsenses außer Kraft gesetzt wurde. Revolutionen sind insofern vorrangig ein Instrument, bisherige Konsense durch neue zu ersetzen – und Konterrevolutionen das Instrument der Anhänger des abgelösten Konsenses, diesen zu reaktivieren. Das, was in diesem Konflikt hinsichtlich des Eigentumsanspruchs als „Recht“ Bestand hat, ist folgerichtig der Konsens, der am Ende des Konflikts letztlich mittels Gewalt durchgesetzt und abgesichert werden konnte, wobei dieses nicht zwingend ein Mehrheitskonsens sein muss, sondern ein Minderheitenkonsens der Mehrheit mittels Gewaltanwendung oder Gewaltandrohung aufgezwungen werden kann – so wie der abgelöste Konsens ebenfalls ein gewaltsam durchgesetzter Minderheitenkonsens gewesen sein kann.

Damit kommen wir zu zwei grundlegenden Feststellungen:

1. Die Vorstellung, der Erwerb von Grund und Boden sei eine immerwährende Garantie auf Nutzungsanspruch, ist – gelinde gesagt – absurd. Grunderwerb wirkt nur, solange der gesellschaftliche Mehrheitskonsens ihn als solchen akzeptiert – dass derartige Akzeptanzen im Zweifel über Nacht hinfällig sein können, hat die menschliche Geschichte mehr als einmal nachhaltig unter Beweis gestellt.

2. Der Erwerb von Grund und Boden ist nicht Ziel, sondern Instrument des Handelns mit dem Ziel der möglichst uneingeschränkten Nutzungssicherung. Hierbei obliegt die Nutzungssicherung durchaus verschiedensten Einschränkungen. So schreibt die Verfassung der Bundesrepublik Deutschland beispielsweise eine soziale Verantwortungskomponente fest – was umgekehrt impliziert, dass sozial (also im Sinne der Gemeinschaft) unverträgliche Eigentumsnutzung den Eigentumsanspruch verwirken lassen kann.

Wenn dem aber so ist, lassen sich daraus grundlegende Überlegungen hinsichtlich dieses Anspruchs selbst ableiten. Hierbei ist die erste Feststellung eher nebensächlich. Das individuelle Verlustrisiko ist im Sinne des Kollektivs vernachlässigbar. Anders formuliert: Es interessiert die Mehrheitsgesellschaft nicht, ob das Individuum sein Eigentum verliert. Verlustrisiko und Verlust liegen immer beim besitzenden Individuum – was die Langfristigkeit des entsprechenden Anspruchs weiterhin unterminiert. Es unterstreicht dieses die Eingangsfeststellung, wonach die Auffassung, mit dem Erwerb von Grundeigentum eine ewigwährende Entscheidung getroffen zu haben, eine Anmaßung – oder sprechen wir zurückhaltender von Schimäre – ist.
Gesellschaftlich und politisch eine deutlich höhere Relevanz entwickelt hingegen die zweite Feststellung. Wenn nicht der Erwerb von Grund und Boden mangels tatsächlicher Langzeitwirkung das Ziel sein kann, sondern dieses vielmehr in der uneingeschränkten Nutzungssicherung für das Individuum liegt, dann gibt es faktisch keinen Grundstücksmarkt, sondern lediglich einen Markt für den Erwerb dauerhafter Nutzungsrechte, der über das, was die Menschen als Grundstücksmarkt definieren, organisiert wird.
Die folgenotwendige Konsequenz müsste bedeuten, den Erwerb von Grundstücken grundsätzlich zu verunmöglichen und durch den Erwerb von Nutzungsrechten zu ersetzen.
Ist es derzeit so, dass mit dem Erwerb eines Grundstücks ein dauerhafter Nutzungsrechteerwerb einhergeht, könnte eine moderne Gesellschaft das Kind auch beim Namen nennen und auf einen Grundstücksmarkt, der faktisch nur die Vision einer unbefristeten und in alle Ewigkeit währenden Nutzungsberechtigung beschreibt, generell verzichten. Vielmehr wäre davon auszugehen, dass jeglicher Anspruch auf Grund und Boden im Sinne der Ebene Eins erst einmal bei dem Kollektiv selbst liegt. Um diesen missinterpretierbaren Begriff zu nutzen: Grund und Boden wären unverbrüchliches Eigentum des Kollektivs, vertreten durch den Staat als Organisationsinstrument der Gemeinschaft aller seiner Bürger.
Diese auf den ersten Blick kommunistisch anmutende Auffassung ist dieses jedoch nicht – oder besser: Sie muss es nicht sein. Wenn wir das Recht auf Grundeigentum im Sinne der vorangegangenen Überlegungen als Nutzungsrecht am kollektiven Eigentum definieren, bleibt damit das individuelle Recht auf Erwerb unbeeinflusst. Jedoch ist nicht mehr „die Scholle“ oder das Baugrundstück Gegenstand des Erwerbs, sondern ausschließlich das Nutzungsrecht. Das Individuum erwirbt insofern mit dem Kauf nicht den Grund und Boden, sondern das Recht, diesen in seinem Sinne zu nutzen – was faktisch (siehe oben) bereits heute nicht anders ist, da es dem Zielbestreben des Kaufs entspricht.

Zielkonflikte

Grundsätzlich bedingt diese Neudefinition durch ihre Verlagerung von Grundeigentum auf Nutzungsrecht eine nicht minder grundlegende Umorientierung. Denn sie schafft unterschiedliche Möglichkeiten des Umgangs mit eben diesen Nutzungsrechten.
Nutzung bedeutet in seinem Verständniskern, dass diese einen Nutzen schafft. Dieser Nutzen kann recht unterschiedlicher Natur sein.
Der kleine Häuslebauer definiert seinen Nutzen darin, für sich und seine Familie nebst Nachkommen einen Wohnrechtsanspruch innerhalb eines als Eigentum verstandenen Gebäudes zu sichern. Tatsächlich wird durch den Nutzungsrechteerwerb das Eigentum an der eigentlichen Immobilie – also einem auf dem zur Nutzung überlassenen Grund und Boden errichteten Bauwerk – nicht beeinträchtigt. Das Nutzungsrecht wäre folglich so zu gestalten, dass ein willkürlicher Entzug der Nutzungsrechte verunmöglicht und so die längerfristige Nutzung des darauf errichteten Gebäudes gewährleistet wird. So wäre beispielsweise der Erbschaftsanspruch durch Überführung des Nutzungsrechts an die Erben im Rahmen des zwecks Nutzungsrechtsübertragung abzuschließenden Nutzungsrechtevertrags abzusichern und festzuschreiben.
Gleichwohl unterscheidet sich das hier beschriebene Nutzungsrecht grundlegend von dem derzeit üblichen Grunderwerb. Denn wenn nicht mehr der Grund und Boden Gegenstand des Erwerbs ist, sondern ausschließlich das Nutzungsrecht selbst, dann bleibt das Nutzungsrecht unmittelbar an die vereinbarte Nutzung gebunden. Das bedeutet nicht nur, dass der Nutzungsrechteerwerber nicht berechtigt ist, das Grundstück einer anderen als der vereinbarten Nutzung zuzuführen. Es bedeutet auch, dass die Nutzungsrechteübertragung in dem Moment endet, in dem die Nutzung nicht mehr erfolgt. Hierbei steht nicht notwendig das jeweilige Gebaude – die Immobilie – als Gegenstand der Nutzung im Mittelpunkt, sondern Nutzung beispielsweise als Wohngebäude einer Familie. Konkret: Der Nutzungsrechtevertrag kann – muss aber nicht – den Ersatzbau zulassen. Was auf den ersten Blick als Eingriff in die Eigenverantwortlichkeit des Nutzungsrechteinhabers fehlinterpretiert werden könnte, entspricht faktisch sowohl dem Erwerberinteresse, indem dieser bereits über seine Vertragsentscheidung festlegen kann, ob beispielsweise ein Wohngebäude an diesem Ort noch in der x-ten Generation von seinen Nachkommen genutzt werden können soll, oder er mit seiner Entscheidung festschreibt, dass das Grundstück mit dem Abriss des Gebäudes nach Nutzungsablauf erneut über die Gemeinschaft einer anderen Nutzung zugeführt werden kann. Der Anreiz, so oder so zu entscheiden, kann durch die Höhe der Nutzungskostenrate geregelt werden (worauf wir zum Abschluss zurückkommen werden).
Analog zu diesem Beispiel wäre bei jedweden anderen Nutzungen zu verfahren.
Es ist beispielsweise nicht einzusehen, dass über Grunderwerb für industrielle Erwerbszwecke Grundstücke dauerhaft zu einer Industriebrache werden können, wenn der Eigentümer beschließt, die industrielle Produktionsstätte nicht mehr zu nutzen. Die entsprechende Nutzungsrechteübertragung wäre daher unmittelbar mit dem Nutzungszweck zu koppeln. Dieses kann durchaus eine Änderung des produzierten Gewerkes beinhalten, womit dem Nutzungsrechteinhaber das Recht und die Möglichkeit gegeben wird, im Sinne freier unternehmerischer Entscheidung sein Unternehmen weiter zu entwickeln. Es kann optional auch Abriss und Neubau von Produktionsstätten umfassen. Gleichwohl bleibt eine im Sinne sozialer Verantwortung bedeutsame Eingriffsmöglichkeit des Staates als Nutzungsrechtevergebendem: Im Falle, dass eine im Sinne des Nutzungsrechts definierte Nutzung nicht mehr erfolgt. Endet die vereinbarte Nutzung, so endet notwendig das Nutzungsrecht, und der Staat als Vertreter der Interessen der Gemeinschaft seiner Bürger kann über dieses neu verfügen und das Grundstück somit volkswirtschaftlich einer sinnvollen Nutzung zuführen, statt es möglicherweise dauerhaft brachliegen lassen zu müssen.
Identisch wäre bei landwirtschaftlicher Nutzung und Rohstoffausbeutung zu verfahren. Der Nutzungsrechteinhaber erhält das Recht, die entsprechenden Grundstücke im Sinne des Vertragsgegenstandes zu nutzen. Dieses Recht kann auch über Generationen Bestand haben, solange die entsprechende Nutzung gewährleistet ist. Es verfällt jedoch in dem Moment, in dem der Nutzer beschließt, seiner Nutzungsverpflichtung nicht mehr gerecht werden zu wollen oder zu können.
Diese Form des Nutzungsrechts stellt – wir sagten es bereits – weder einen Eingriff in die unternehmerische Gestaltungsfreiheit des Nutzers noch einen Angriff auf sein darauf möglicherweise errichtetes immobile Eigentum dar. Allerdings stellt die Gemeinschaft insbesondere beim Bau von Industrieanlagen sicher, dass das Grundstück am Ende der Nutzung beräumt zu übergeben ist – ein deutlicher Vorteil gegenüber derzeitig gelegentlich anzutreffender Praxis, ungenutzte Anlagen auf Grundeigentum verrotten zu lassen oder Grundstücke auf Grund von Kontaminierung jeglicher Folgenutzung zu entziehen.
Gleiches gilt im Bereich Landwirtschaft, wo über die Grundstückspacht bereits ein entsprechendes Modell Gang und Gäbe ist – nur dass der Pachtempfänger in der Regel der jeweilige Grundeigentümer und nicht die Gemeinschaft ist.

Gestaltung des Nutzungsrechts

Wenden wir uns nunmehr der Frage zu, wie ein derartiges Nutzungsrecht vertraglich und entgeltlich zu gestalten wäre.
Grundsätzlich ist vorauszusetzen, dass der Staat als Vertreter der Eigentümer (dem „Volk“) keinerlei Grundstückverkäufe mehr tätigt. Vielmehr werden sogenannte Grundstückgeschäfte generell durch Nutzungsrechteübertragungen ersetzt. Gleichzeitig sind Möglichkeiten zu schaffen, wie der Staat bestehende Eigentumsansprüche auf Grund und Boden in das Eigentum der Gemeinschaft überführt.
Es liegt in der Natur eines Nutzungsrechts, dass es nur in besonderen Fällen mit einer Einmalzahlung abgewickelt werden kann. Grundsätzlich wäre es über eine Pacht zu organisieren, die in regelmäßigen Abständen zu zahlen ist. Dieses würde es beispielsweise vorrangig auch Geringerverdienenden ermöglichen, sich den Traum vom Eigenheim – oder auch den Wunsch einer eigenen, kleinen Werkstätte zu ermöglichen, da die derzeitige Hürde, einen hohen Grundstückspreis aufbringen zu müssen, entfällt. Die Nutzungsrechtepacht wäre insofern dynamisch zu gestalten, indem sie beispielweise an die Inflationsentwicklung gekoppelt wird. Die Belastung des Nutzungsrechteinhabers wäre somit relativ betrachtet gleichbleibend – dennoch erzielt der Nutzungsrechtevergeber entsprechend angepasste, in der Regel höhere Einnahmen, die volkswirtschaftlich in ihrer Höhe der einmal vereinbarten Pacht entsprechen.
Parallel dazu sollte die Möglichkeit geschaffen werden, die Nutzungsrechtepacht im Voraus mit einer Einmalzahlung zu begleichen, wobei dieses grundsätzlich nur dann in Erwägung zu ziehen ist, wenn die Nutzungsrechteübertragung von vornherein zeitlich befristet ist.
Bei entsprechender Umsetzung kann die Nutzungsrechtevergabe insbesondere industrie-, aber auch mittelstandspolitisch zu einem wirksamen Instrument werden. Statt einen gewerblichen Nutzer mit einem Kaufpreis und jährlichen Grundsteuern zu belasten, kann dem Nutzungsrechtererwerber, wenn dieses politisch und in der wirtschaftlichen Zielperspektive geboten erscheint, ein Grundstück im Einzelfall durchaus ohne Nutzungsrechtepacht zur Verfügung gestellt werden. Der Staat wird so von der Notwendigkeit befreit, insbesondere Industrieansiedlungen hinsichtlich der Grundstückswahl im Notfall zu Lasten der Gemeinschaft subventionieren zu müssen – er stellt stattdessen das Grundstück unentgeltlich zur Verfügung. Der Nutzer verpflichtet sich im Gegenzug zu einer vertraglich definierten Nutzung und zur Rückgabe des beräumten Grundstückes bei Nutzungsende. Letzteres sollte durch speziell darauf ausgerichtete Versicherungsleistungen gewährleistet werden.
Hinsichtlich des Mittelstandes und der Kreativwirtschaft würde dieses Modell eine erhebliche Hürde entfernen, die heute deren erfolgreiche Tätigkeit insbesondere in der Startphase verhindern kann. Die nutzungsgebundene Bereitstellung von immobilen Schaffensräumen entledigt insbesondere Start-Ups und Newcomer des Problems, unerbringbare Investitionskosten leisten zu müssen, ohne bereits abschließend sicherstellen zu können, ob die damit verbundene Geschäftsidee am Ende gewinnbringend sein wird.

Umsetzung der Umstellung

Die bisherigen Darlegungen werden insbesondere bei der Klientel der Grundeigentümer Urängste erzeugt haben. Denn nicht zuletzt deshalb gilt das Grundeigentum in unserer marktwirtschaftlichen Gesellschaftsordnung als sakrosankt – weil es unterfüttert wird durch die irrige Annahme, damit die einzig wirklich sichere Anlageform gewählt zu haben. Deshalb stellt sich die Frage: Wie nun aber die Umstellung von Grunderwerbswirtschaft auf Grundnutzungswirtschaft organisieren?
Selbstverständlich wäre es im Rahmen einer revolutionären Umwälzung jederzeit vorstellbar, jegliches Grundeigentum in die Verfügungsgewalt des Staates zu überführen. Da jedoch derartige revolutionäre Umwälzungen selten auf Basis bestehenden Rechts geschehen und oftmals lediglich alte Besitzverhältnisse durch neue ersetzen, sollte diese Variante nicht einmal als ultima ratio in Betracht gezogen werden.
Vorstellbar – und gesellschaftlich vertretbar – ist jedoch ein sukzessiver Rückkauf bestehenden Grundeigentums. Dieses bedingt ein generelles Vorkaufsrecht des Staates bei Grundstücksveräußerungen, welches von diesem grundsätzlich zu angemessenen Konditionen wahrzunehmen ist.
Denkbar ist weiterhin ein Angebot freiwilliger Rückführung. Dem derzeitigen Eigentümer wird angeboten, sein Grundstückseigentum in ein Nutzungsrechteverhältnis zu wandeln, wobei die Differenz zwischen möglichem Veräußerungserlös und Pacht ausgezahlt wird. Dieser Weg kann es insbesondere Eigenheimbesitzern, aber auch zeitweilig in finanzielle Schieflage geratenen Unternehmen ermöglichen, durch die Einmaleinnahme und Umstellung der Besitzverhältnisse in der auf dem Grundstück errichteten Immobilie als Nutzer zu verbleiben. Insbesondere für sozial schwächere Eigenheimbesitzer, aber auch für mittelständische Unternehmen könnte dieses eine sozial verträgliche Alternative zum Vor-die-Tür-setzen durch Gläubiger sein.
Deutlich problematischer kann sich die Rückführung von Großgrundbesitz darstellen. Soweit dieser für Erwerbszwecke beispielsweise als Ackerland oder zur Holzwirtschaft genutzt wird, wäre ein analog den vorangegangenen Modellen anwendbarer Weg vorstellbar. In bestehende Eigentumsrechte vorsätzlich eingreifen würde beispielsweise eine künftige Koppelung von Nutzung und Nutzungsrechteanspruch mit dem Ziel, ungenutztes Eigentum an Grund und Boden weil sozial nicht im Sinne des Grundgesetzes genutzt zwangsweise zu enteignen. Da jedoch auch die Vorhaltung beispielsweise von Erholungsgebieten ebenso wie gänzlich ungenutzte Naturschutzgebiete eine gesellschaftliche Nutzung sein können, wären hier für eine längere Übergangsfrist großzügige Regelungen sinnvoll.
Das Mittel einer vorsätzlichen Zwangsenteignung entspricht nicht dem Maßnahmenkatalog einer rechtsstaatlich organisierten Gesellschaft wie der Bundesrepublik Deutschland. Gleichwohl wäre unter den vorangegangenen Nutzungsaspekten zumindest überprüfbar, ob Eigentumsansprüche, die sich aus feudalen Schenkungen früherer Generationen generieren, dauerhaft dann Bestand haben müssen, wenn sie keiner Nutzung im Sinne der Gemeinschaft zugeführt werden.
Grundsätzlich vorstellbar, wenn auch nicht kurzfristig anzustreben, ist eine generelle Umwandlung jeglichen Grundeigentums in Nutzungsrecht. Damit wäre sicherzustellen, dass in jeder Hinsicht ungenutzte Flächen den früheren Eigentümern entzogen und einer gesellschaftlichen Nutzung zugefügt würden, ohne dabei eine entsprechende Nutzung zu unterbinden.

Abschließender Hinweis

Es ist unverkennbar, dass die hier dargelegten Überlegungen kaum einen unmittelbaren politischen Handlungsrahmen erwirken werden. Sie sind insofern als eine sowohl sozial wie auch eigentumsverträgliche Alternative mit mittlerem Wirkungshorizont zu betrachten. Die Anregungen zur Umsetzung der Umstellung sind ausschließlich als solche zu sehen. Maßgeblich jedoch ist einerseits die Erkenntnis, dass auch der Grundstückserwerb keinen Ewigkeitswert hat und eine Umstellung des Eigentumsanspruchs auf einen Nutzungsanspruch durchaus im Sinne einer sozial verantwortlichen Marktwirtschaft sein kann. Das hier entwickelte Modell unterscheidet sich daher grundlegend von den Vorstellungen „sozialistischer“ Zwangsenteignung. Es zeigt vielmehr einen marktwirtschaftlich nachvollziehbaren und sozial verträglichen Weg auf, die gesellschaftliche Verantwortung von Grundeigentum auf ihren eigentlichen Kern zurück zu führen, ohne dabei die individuelle Entscheidungsfähigkeit und die Nutzung selbst zu gefährden.

© 2012 Spahn/FoGEP

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Ein Gedanke zu „Über Sinn und Unsinn des Grundstückshandels

  1. Max Gutbrod

    Wie dramatisch derartige Überlegungen in die Irre führen lässt sich am besten anhand langfristiger Nutzung demonstrieren: nur unerträgliche Kontrolle könnte die Qualität landwirtschaftlicher Erde oder der Verwaltung diffiziler Gebäudekomplexe sichern, die zurückgegeben werden müssten. Wenn sie nicht zurückgegeben werden müssen, ist derartige Kontrolle sinnlos, weil der jeweilige Eigentümer verantwortlich ist, selbst für die Gegenstände sorgen wird. Wahrscheinlich ließe sich auch genau das Umgekehrte relativ einfach demonstrierten, dass nämlich Nutzungsänderungen durch Eigentume erleichtert werden: Obwohl die Gewinne, wenn Acker- zu Bauland wird, ärgerlich sind, also verständlich ist, dass die sozial-liberale Koalition diese – erfolglos – z. T. wegbesteuern wollte ließe sich wahrscheinlich demonstrieren, dass das Elend in vielen Metropolen wesentlich auch durch die Möglichkeit der Ersitzung gefördert wird: Arme ziehen aus Selbstversorgergemeinschaften in Großräume, deren Preisbildung völlig andere ist und die für sie nicht erschwinglich sind. Die scheinbar günstige, die Aneignung fördernde Rechtlage provoziert also Anpassungsschwierigkeiten.
    Die den Besitz überbetonenden Sätze verdrängen betont das, was eigentlich gerade auch die Moderne ausmacht (etwa die Befreiung von Grundeigentum von feudalen Beschränkungen), nämlich die Handlungs- und damit auch die Erwerbsmöglichkeit auch für Haltefristen, die von Veräusserndem und Erwerbendem frei zu gestalten sind. Diese zu bestreiten gelingt nur mit einem gekleisterten Rückgriff auf angeblich Naturgegebenes: Ethnologische Forschung ergibt typischerweise nicht den eichendorffisch-freien Taugenichts, sonder uneinheitliche Clanu und Familienstrukturen. Dass als Herleitung, als Argument für die Bedeutung des Besitzes denn auch Kriegszustände angeführt werden müssen, diskreditiert die Überlegungen vollends. Die Schwierigkeiten, die die post-sowjetischen Staaten mit Finanzierung und Krisenresistenz haben, rühren nicht zuletzt aus ebenso kurzschlüssigem Festhalten am Gebäudeeigentum her.

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